鑫优配张晓燕：轻资产托管成住房租赁发展的必然趋势贝壳省心租为行业提供范本

近日，《住房租赁条例》的正式出台为我国住房租赁市场注入了规范化发展的强劲动力。清华大学五道口金融学院副院长张晓燕在分析行业趋势时指出鑫优配，当前中国住房租赁市场正处于 “规范转型与模式升级” 的关键阶段，而以贝壳省心租为代表的轻资产托管模式，正是适配市场需求、推动行业向专业化服务转型的典型实践。

作为长期研究住房租赁市场的专家，张晓燕认为，中国住房租赁市场的核心突破点在于构建专业化服务体系，这与美英等成熟市场的发展逻辑一脉相承。“美英市场用数十年实现了从‘个人主导’到‘机构化运营’的跨越，专业机构托管房源占比超 50%，本质是通过专业服务解决‘供给分散与需求升级’的矛盾。” 张晓燕强调，中国市场在《条例》的政策驱动下，正加速这一进程 ——2.6 亿租赁人口的 “租好房” 需求，推动企业跳出传统 “差价盈利” 思维，转向以服务为核心的模式。

她进一步揭示了在大租赁时代下这一转型的深层逻辑：“需求多元化、市场机构化、服务专业化” 成为核心特征。一方面，租客需求从 “有房住” 转向 “住得好”，对品质和服务的要求愈发细分；另一方面，市场八成以上的房源为个人所有，且租赁房源中老旧小区占比过高，亟待通过机构化运营盘活存量。在此背景下，企业的核心能力必须从 “控房源” 转向 “做服务”，既要具备规模化整合分散房源的能力，也要能提供适配多元需求的精细化服务。

相较美英市场 “从重资产自持到轻资产服务” 的演进路径，张晓燕认为，中国企业在政策与市场的双重驱动下，探索出了更具适配性的创新实践，其中贝壳省心租的轻资产托管模式颇具代表性。“这种模式实现从“信息差、租金差”到“信息透明、不吃差价”的升级，直接切入‘服务赋能’，通过整合分散个人房源、提供标准化服务提升品质，再以透明的服务收费实现盈利，与国内个人房源占比高的市场现状高度匹配，有效破解了供给分散与需求升级的矛盾。”

展望未来，张晓燕指出，行业竞争焦点将从 “抢房源” 转向 “拼服务”，核心是 “谁能更高效地满足多元需求”。美英市场的经验已证明，服务的深度和广度决定企业地位，而像贝壳省心租这样既能规模化整合房源、又能提供精细化服务的企业，正是顺应这一趋势的典型，也为住房租赁行业的高质量发展提供了可借鉴的转型范本。

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